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IMPOSTO DE RENDA SOBRE GANHO DE CAPITAL I

De forma bem resumida é possível dizer que uma das hipóteses de incidência do Imposto de Renda da pessoa física ocorre no caso de ganho de capital oriundo da venda de bens imóveis por valor superior ao de aquisição.

Esta idéia inicial serve para introduzir o leitor  no assunto e quiçá sanar algumas dúvidas.

As pessoas perguntam se  toda venda de imóvel com ganho de capital é tributada,  qual o valor de imposto a ser recolhido. E cá entre nós imposto deve ser computado no preço da venda.

Outra questão pouco cogitada, mas sempre presente no cotidiano, ocorre quando se recebe um imóvel por direito de herança, por um valor superior ao que era declarado pelo falecido em sua declaração de IR, nesta hipótese também poderá ocorrer a incidência do IR sobre ganho de capital.

E muitas outras dúvidas norteiam a tributação na compra e venda de imóveis.

As respostas as estas primeiras indagações são as seguintes:

- Nem todo ganho de capital é tributado, pois há casos de isenção do pagamento do IR.

Dentre as isenções mais frequentes temos:

a) indenização por liquidação de sinistro relativo ao objeto segurado por valor superior ao de aquisição;

b) alienação de imóvel por valor  igualou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, desde que não tenha alienado outro imóvel tributado nos últimos 5 anos;

c) ganho de capital apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969;

d) valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988;

Outra isenção bem conhecida do público é a incidente sobre o ganho de capital utilizado na aquisição de outro imóvel residencial no país desde que a compra do imóvel ocorra no prazo de até 180 dias da venda do primeiro imóvel.

A alíquota de lei é de 15% sobre o ganho de capital, mas haverá algumas deduções. um bom exemplo de dedução é aquela que acontece com o imóvel adquirido entre 1969 e 1988, para ficar mais seguro aconselha-se consultar no site da Receita o programa que realiza cálculo dentro dos parâmetros legais.

A questão da aquisição do imóvel por direito de herança deve ser sempre bem pensada antes de se ingressar com o inventário de bens, pois se o imóvel foi adquirido antes de 1969 seria aconselhável fazer antes uma reavaliação do bem antes de implementar a transmissão.

A reavaliação causará um aumento na base de cálculo do ITCMD, mas a alíquota do ITCMD é de 4% aqui em SP, por exemplo, quanto a do ganho de capital é de 15% se for cheia. E como é óbvio 4 é menos do que 15, logo é vantagem reavaliar.

Por fim, caso não se proceda à reavaliação do bem antes da transmissão por via causa mortis o IR deve ser pago.

O texto serve apenas para inaugurar o tema no blog, outros comentários sobre o IR sobre ganho de capital oriundo da alienação  de imóveis serão elaborados.

Bye.

Silvia Letícia Tenfen Goedert

Silvia - Silvia Letícia Tenfen Goedert, advogada inscrita na OAB/SC e OAB/SP, especialista em Direito Público, Tributário e Imobiliário, militante na Região da Grande São Paulo.

9 Comments


  1. Rafael Policarpo
    jun 02, 2011

    Posso comprar dois outros imóveis com o valor total da venda de um, no prazo de 180 dias?


  2. Silvia
    nov 17, 2011

    Olá Rafael,
    No termos da lei 11.196/2005 esta previsto que fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
    Havendo a previsão de que no caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
    Observo, ainda:
    - que o valor da alienação deve ser igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural;
    - o benefício somente será reconhecido se o alienante não o utilizou nos últimos cinco anos e, ou se não realizou outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não em igual período;
    - se adquirires dois imóveis e, após cinco anos pretenderes vender um deles, ainda que residencial, não terás concedido este benefício, pois ele somente é dado a quem é títular de único bem imóvel.
    Espero ter de esclarecido.
    Saudações.
    Silvia Tenfen Goedert


  3. Marcelo
    dez 04, 2011

    Olá, vendi um imovel por 290 mil e possuo um terreno no valor de 20 mil, um terreno sem nada construido. Terei que pagar ganho de capital por possuir este terreno?

    Agradeço as informações e parabéns pelo site.


  4. aecio aguiar da ponte
    dez 26, 2011

    como profissional liberal deseje saber se existe um formula(programa, site ou na própria declarão de imposto de renda) de saber como encontrar, após pagar todas as despesas, inclusive do livro caixa, quanto tenho de patraimônio(dinheiro, casa, imóveis)? referente ao ano fiscal.


  5. aecio
    dez 26, 2011

    as notas fiscais no livro caixa que já tem meu nome precisa de recibo, qual o posicionamento da Receita Federal?


  6. Gabriel Formaggio de Mello
    fev 02, 2012

    Silvia, eu comprei um terreno em 2007 por R$47.500,00 e vendi agora em dezembro de 2011 por R$80.000,00. Eu usei o dinheiro na construção da minha casa. Eu tenho que pagar o imposto? O que devo fazer?Obrigado.


  7. Reully
    fev 19, 2012

    Quando ocorre uma reavaliacao de um bem no processo heranca para calculo do ITCMD, sendo que o valor foi bem superior ao declarado na ultima declaracao. Devo pagar esse imposto mesmo sem de fato obter esse ganho? E se depois nao conseguir vender esse imovel pelo o mesmo valor colocado pelo calculo do ITCMD? Como devo proceder nesse caso?

    Att,

    Reully


  8. Luiz Mazieri
    ago 24, 2012

    Boa tarde Silvia. Pretendo alienar meu único imóvel e comprar outro(s) com parte do valor em até 6 meses. Só que devo pagar o DARF sobre imposto da alienação até o final do mes subsequente a venda. Como fazer se ainda não sei o valor da compra para preencher corretamente o Ganho de Capital e calcular o imposto?
    Grato,
    Luiz


  9. Silvia
    out 15, 2012

    Olá Sr. Luiz,

    Inicialmente serua necessário saber o valor deste único imóvel, pois que apenas de ser o único a isenção somente ocorrerá se não ultrapassar o teto da isenção. (http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoafisica/irpf/2011/perguntao/perguntas/pergunta-531.htm).
    Caso o Senhor esteja no teto e, considerando que seja o único o Senhor não precisa recolher nada, pois está isento.
    Saudações.

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